Условия покупки в доме «Солна 59»

Порядок сделки

Сделка по дому «Солна 59» идёт в три шага: резервация, предварительный договор и нотариальный акт. Задаток по чл. 93 ЗЗД работает в обе стороны — если от сделки отказывается покупатель, продавец задаток удерживает; если отказывается продавец, он возвращает задаток в двойном размере. Предварительный договор по чл. 19 ЗЗД заключается в простой письменной форме, нотариус для него не нужен, и он защищает сильнее, чем кажется: по ал. 3 любая сторона вправе через суд потребовать заключения окончательного договора, и вступившее в силу решение заменяет нотариальный акт. Нотариальный акт по дому «Солна 59» подписывается после того, как здание доведено до состояния «груб строеж»: до этого момента по чл. 181 ЗУТ предметом сделки может быть только право строительства.

Документы и сроки

У нотариуса сделка по дому «Солна 59» занимает от получаса до часа, а весь путь от задатка до акта на болгарском рынке укладывается в шесть-десять недель — время уходит на документы. Нотариус по чл. 586 ГПК обязан проверить, что продавец действительно собственник, и собирает пакет: документ продавца о собственности, скицу или схему из кадастра, удостоверение о налоговой оценке, справку об обременениях, актуальное состояние фирмы-продавца, разрешение на строительство с одобренным проектом и протокол о груб строеж. Налоговую оценку община Поморие выдаёт за пять рабочих дней, срочно — за три или один; удостоверение об обременениях действует ограниченное время, поэтому его берут последним.

Что записано в акте

По нотариальному акту покупатель в доме «Солна 59» получает самостоятельный объект — квартиру или торговое помещение — вместе с идеальными частями общих частей здания; для квартиры № 6 это 60,25 м² собственной площади плюс 13,65 м² общих, всего 76,79 м² по акту. Право собственности переходит в момент подписания акта, а не при регистрации: так сказано в чл. 24, ал. 1 ЗЗД. Регистрация в Агенцията по вписванията нужна для другого — по чл. 113 ЗС до неё акт нельзя противопоставить третьему лицу, которое раньше купило и зарегистрировало права на тот же объект, поэтому нотариус подаёт акт на регистрацию в тот же день. Продажа новостройки болгарским юридическим лицом облагается налогом на добавленную стоимость 20 % — это не выбор продавца, а § 1, т. 5 дополнительных разпоредби ЗДДС и чл. 45, ал. 5. В доме «Солна 59» налог уже включён в цену: цены квартир и торговых помещений называются с ДДС, и в предварительном договоре это записано отдельной строкой.

Ввод в эксплуатацию и гарантии

Дом «Солна 59» вводится в эксплуатацию не Актом 16, а удостоверением главного архитектора общины Поморие, которое выдаётся за семь дней. Так устроено потому, что двухэтажное здание высотой до десяти метров относится к пятой категории по чл. 137 ЗУТ, а для четвёртой и пятой категории чл. 177, ал. 3 ЗУТ прямо предписывает удостоверение, тогда как Акт 16 составляет государственная приёмочная комиссия и только для первых трёх категорий. Обещания «сдадим по Акту 16» на таких домах — ошибка, и мы её не повторяем. С этого же дня начинают течь гарантийные сроки по чл. 20 Наредба № 2: десять лет на конструкцию вместе с основанием под ней, восемь на инженерные сети, пять на гидро-, тепло- и звукоизоляцию и пять на отделку и внутренние инсталляции.

Покупателю из-за границы

Квартиру и торговое помещение в доме «Солна 59» иностранец покупает так же, как болгарин: гражданство значения не имеет, потому что предмет сделки — постройка, а не земля. Гражданин страны вне Европейского союза не может владеть в Болгарии землёй напрямую — это чл. 22 Конституции и чл. 29 Закона за собствеността, — поэтому в его нотариальном акте вместо доли участка стоят идеальные части общих частей здания и право строительства. На квартиру и магазин это не влияет вовсе, а вот место на паркинге дома «Солна 59» юридически есть доля земли, и его такой покупатель берёт на болгарскую фирму: регистрация ЕООД стоит 28,12 € электронно при уставном капитале в один евро. Личный номер иностранца для самой сделки не нужен — по чл. 6 Правилника за вписванията и чл. 580, т. 3 ГПК достаточно паспорта плюс места и даты рождения.

Купить, не приезжая

Сделку по дому «Солна 59» можно провести по доверенности, не прилетая в Болгарию, и для покупателей из России и Украины апостиль на доверенность не нужен. Освобождение от легализации дают действующие двусторонние договоры о правовой помощи — с СССР от 19 февраля 1975 года, чл. 12, и с Украиной от 21 мая 2004 года, чл. 17; оба стоят в официальном списке МИД Болгарии. Документу нужен только перевод на болгарский и заверка перевода. Самый чистый путь — оформить доверенность сразу в консульстве Болгарии: по чл. 84 ЗННД консул удостоверяет и подпись, и содержание, и тогда не нужны ни апостиль, ни перевод. Для Казахстана, Турции и Великобритании апостиль обязателен. Если покупатель приезжает сам и не говорит по-болгарски, на подписании обязателен переводчик: по чл. 582 ГПК без него нотариальное удостоверение ничтожно по чл. 576, и мы переводчика обеспечиваем всегда.

Расходы сверх цены

Сверх цены покупатель в доме «Солна 59» платит местный налог на приобретение — в общине Поморие это 3 % от стоимости по чл. 35, ал. 2 Наредба № 8, — плюс нотариальную таксу и таксу за внесение в реестр. Расчёт по сделке идёт безналично: наличными в Болгарии можно рассчитаться на сумму до 5 112,92 €, дальше только переводом, это чл. 3 Закона за ограничаване на плащанията в брой. После покупки владелец в Поморие платит ежегодный налог на недвижимость 4,0 ‰ от оценки по чл. 15, ал. 1 той же наредбы и таксу за вывоз отходов по Наредба № 11, чл. 20: 3,15 ‰ для жилья и 6,7 ‰ для нежилых помещений. Ежегодные налог и такса считаются не от цены сделки, а от налоговой оценки, которую выдаёт община, и она обычно ниже. Вся сделка по расходам обходится примерно в 3,4–3,9 % от цены: около 3 % — местный налог, остальное — нотариальная такса и регистрация.

Первые дни после сделки

У покупателя дома «Солна 59» без болгарского личного номера есть срок в семь дней: по чл. 3, ал. 1, т. 10, б. «б» и чл. 12 Закона за регистър БУЛСТАТ иностранное физическое лицо, ставшее собственником недвижимости, обязано зарегистрироваться в БУЛСТАТ, и срок течёт со дня покупки. Дальше — переоформление партид на воду и электричество на себя и декларация по таксе за отходы в общину Поморие в двухмесячный срок; налоговую декларацию по самому объекту физическому лицу подавать не нужно, данные общине передаёт нотариус. Мы даём этот список письменно вместе с копией акта, чтобы ни один срок не пропал.