Условия за покупка в сграда „Солна 59“

Ред на сделката

Сделката за сграда „Солна 59“ минава в три стъпки: резервация, предварителен договор и нотариален акт. Задатъкът по чл. 93 ЗЗД работи в двете посоки — ако купувачът се откаже, продавачът го задържа; ако се откаже продавачът, той го връща в двоен размер. Предварителният договор по чл. 19 ЗЗД се сключва в проста писмена форма, нотариус за него не е нужен, а защитава по-силно, отколкото изглежда: по ал. 3 всяка страна може по съдебен ред да иска сключване на окончателния договор, а влязлото в сила решение замества нотариалния акт. Нотариалният акт за сграда „Солна 59“ се подписва, след като сградата е завършена в груб строеж: до този момент по чл. 181 ЗУТ предмет на сделката може да бъде само правото на строеж.

Документи и срокове

При нотариуса сделката за сграда „Солна 59“ отнема от половин час до час, а целият път от задатъка до акта на българския пазар се събира в шест до десет седмици — времето отива за документите. Нотариусът по чл. 586 ГПК е длъжен да провери, че продавачът наистина е собственик, и събира пакет: документ за собственост на продавача, скица или схема от кадастъра, удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за тежести, актуално състояние на дружеството продавач, разрешение за строеж с одобрен проект и протокол за груб строеж. Данъчната оценка община Поморие издава за пет работни дни, бързо — за три или един; удостоверението за тежести важи ограничено време, затова се вади последно.

Какво пише в акта

По нотариалния акт купувачът в сграда „Солна 59“ получава самостоятелен обект — апартамент или търговско помещение — заедно с идеални части от общите части на сградата; за апартамент № 6 това са 60,25 м² собствена площ плюс 13,65 м² общи, общо 76,79 м² по акт. Правото на собственост преминава в момента на подписване на акта, а не при вписването: така е по чл. 24, ал. 1 ЗЗД. Вписването в Агенцията по вписванията е нужно за друго — по чл. 113 ЗС до него актът не може да се противопостави на трето лице, което по-рано е придобило и вписало права върху същия имот, затова нотариусът подава акта за вписване в същия ден. Продажбата на нова сграда от българско юридическо лице се облага с ДДС 20 % — това не е избор на продавача, а § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС и чл. 45, ал. 5. В сграда „Солна 59“ данъкът вече е включен в цената: цените на апартаментите и търговските помещения се посочват с ДДС, и това се записва в предварителния договор на отделен ред.

Въвеждане в експлоатация и гаранции

Сграда „Солна 59“ се въвежда в експлоатация не с Акт 16, а с удостоверение на главния архитект на община Поморие, което се издава за седем дни. Така е, защото двуетажна сграда с височина до десет метра е пета категория по чл. 137 ЗУТ, а за четвърта и пета категория чл. 177, ал. 3 ЗУТ предписва именно удостоверение, докато Акт 16 се съставя от държавна приемателна комисия и само за първите три категории. Обещанията „ще предадем с Акт 16“ при такива сгради са грешка и ние не я повтаряме. От същия ден започват да текат гаранционните срокове по чл. 20 от Наредба № 2: десет години за конструкцията заедно с основата под нея, осем за мрежите на техническата инфраструктура, пет за хидро-, топло- и звукоизолациите и пет за довършителните работи и вътрешните инсталации.

Купувач от чужбина

Апартамент и търговско помещение в сграда „Солна 59“ чужденецът купува също като българин: гражданството няма значение, защото предмет на сделката е постройката, а не земята. Гражданин на държава извън Европейския съюз не може да притежава земя в България пряко — това са чл. 22 от Конституцията и чл. 29 от Закона за собствеността, — затова в неговия нотариален акт вместо дял от имота стоят идеални части от общите части на сградата и право на строеж. За апартамента и магазина това няма никакво значение, но мястото на паркинга на сграда „Солна 59“ юридически е дял от земята и такъв купувач го взема на българска фирма: регистрацията на ЕООД струва 28,12 € електронно при капитал от едно евро. Личен номер на чужденец за самата сделка не е нужен — по чл. 6 от Правилника за вписванията и чл. 580, т. 3 ГПК стигат паспортът плюс мястото и датата на раждане.

Покупка без пътуване

Сделката за сграда „Солна 59“ може да мине с пълномощно, без идване в България, а за купувачи от Русия и Украйна апостил върху пълномощното не е нужен. Освобождаването от легализация идва от действащите двустранни договори за правна помощ — със СССР от 19 февруари 1975 г., чл. 12, и с Украйна от 21 май 2004 г., чл. 17; и двата са в официалния списък на МВнР. На документа му трябва само превод на български и заверка на превода. Най-чистият път е пълномощното да се направи направо в консулството на България: по чл. 84 ЗННД консулът удостоверява и подписа, и съдържанието, и тогава не трябват нито апостил, нито превод. За Казахстан, Турция и Великобритания апостилът е задължителен. Ако купувачът идва сам и не говори български, на подписването е задължителен преводач: по чл. 582 ГПК без него нотариалното удостоверяване е нищожно по чл. 576, и ние осигуряваме преводач винаги.

Разходи над цената

Над цената купувачът в сграда „Солна 59“ плаща местен данък при придобиване — в община Поморие това са 3 % от стойността по чл. 35, ал. 2 от Наредба № 8, — плюс нотариална такса и такса за вписване. Разплащането е по банков път: в брой в България може да се плати до 5 112,92 €, над това само с превод, това е чл. 3 от Закона за ограничаване на плащанията в брой. След покупката собственикът в Поморие плаща годишен данък върху недвижимите имоти 4,0 ‰ от оценката по чл. 15, ал. 1 от същата наредба и такса за битови отпадъци по Наредба № 11, чл. 20: 3,15 ‰ за жилища и 6,7 ‰ за нежилищни имоти. Годишните данък и такса се смятат не от цената на сделката, а от данъчната оценка, която издава общината, и тя обикновено е по-ниска. Цялата сделка по разходи излиза около 3,4–3,9 % от цената: около 3 % е местният данък, останалото — нотариалната такса и вписването.

Първите дни след сделката

Купувачът на имот в сграда „Солна 59“ без български личен номер има седемдневен срок: по чл. 3, ал. 1, т. 10, б. „б“ и чл. 12 от Закона за регистър БУЛСТАТ чуждестранно физическо лице, станало собственик на недвижим имот, е длъжно да се регистрира в БУЛСТАТ, и срокът тече от деня на покупката. След това — прехвърляне на партидите за вода и електричество на свое име и декларация за таксата за битови отпадъци в община Поморие в двумесечен срок; данъчна декларация за самия имот физическото лице не подава, данните на общината ги подава нотариусът. Този списък даваме писмено заедно с копие от акта, за да не пропадне нито един срок.