Квартира на этапе строительства в Болгарии: как защититься
Покупка квартиры на этапе строительства («на зелено») означает, что вы покупаете жильё до завершения дома и ввода его в эксплуатацию — по проекту, разрешению на строительство и предварительному договору с собственником. Нотариальный акт на саму квартиру закон допускает после завершения здания в «коробке»; до этого предметом сделки может быть право застройки. Поэтому надёжность покупки — в документах: разрешении на строительство, договоре и графике платежей.
Как проходит покупка квартиры на этапе строительства?
Сначала подписывается предварительный договор в письменной форме. Оплата идёт частями по согласованному графику. После завершения здания в «коробке» стороны подписывают нотариальный акт (ст. 18 ЗЗД, ст. 181, ч. 2 ЗУТ), который вносится в Имущественный реестр. В конце дом вводится в эксплуатацию — по удостоверению или по разрешению на эксплуатацию с Актом 16, в зависимости от категории, — и только тогда квартирой можно пользоваться.
Что должно быть в предварительном договоре?
По ст. 19 ЗЗД — условия, существенные для окончательного договора: какая квартира (номер, этаж, площади), цена, когда и как подписывается нотариальный акт. Стоит записать также график платежей по этапам, документ, по которому дом будет введён в эксплуатацию, гарантийные сроки и последствия просрочки. Предварительный договор вас защищает: заключения окончательного договора можно потребовать и в судебном порядке (ст. 19, ч. 3 ЗЗД). В «Солна 59» цены указаны с НДС.
Какие риски у покупки на этапе строительства?
Главные — задержка стройки, отступления от проекта, оплата с большим опережением хода работ и неясный документ о вводе в эксплуатацию. Риск ниже, когда платежи привязаны к проверяемым этапам («коробка», ввод в эксплуатацию), всё оплачивается банковским переводом — закон требует этого для всех платежей по сделке от 5 112,92 € — и все обещания записаны в договоре, а не только сказаны.
Что проверить перед подписью?
Разрешение на строительство и категорию здания; кто собственник участка или обладатель права застройки — это видно в Имущественном реестре; проект квартиры с площадями; каким документом дом будет введён в эксплуатацию. Удостоверения и разрешения на эксплуатацию публикуются в Едином публичном реестре по обустройству территории, так что после завершения их можно проверить самостоятельно.
Сколько стоит квартира на этапе строительства?
Зависит от проекта: расположение, площадь, этаж, ориентация и этап стройки. К цене добавляются местный налог на приобретение, нотариальный сбор и сбор за регистрацию. Цены квартир в «Солна 59» мы отправляем по запросу — так вы получаете актуальную цену конкретной квартиры вместе с её планировкой и схемой оплаты.
Квартира на этапе строительства в Поморие: что мы предлагаем
«Солна 59» — двухэтажный дом с восемью квартирами (двухкомнатные и трёхкомнатные), магазинами и парковочными местами, который продаётся на этапе строительства. Он пятой категории и вводится в эксплуатацию по удостоверению главного архитектора общины Поморие. Если покупаете в ипотеку, требования БНБ — в гиде «Кредит на строящуюся квартиру».
Отправьте запрос — пришлём планировку квартиры, актуальную цену и схему оплаты →
Частые вопросы
Что значит купить квартиру «на зелено»?
Купить квартиру до завершения дома и ввода его в эксплуатацию.
Когда подписывается нотариальный акт при покупке на этапе строительства?
На саму квартиру — после завершения здания в «коробке» (ст. 181, ч. 2 ЗУТ).
Обязателен ли письменный предварительный договор?
Да: раз окончательный договор оформляется нотариальным актом, предварительный — письменный (ст. 19 ЗЗД).
Как предварительный договор защищает покупателя?
В нём записаны квартира, цена и срок подписания нотариального акта, а закон даёт покупателю право потребовать заключения окончательного договора (ст. 19, ч. 3 ЗЗД).
Есть ли НДС при покупке квартиры на этапе строительства?
В новом строительстве НДС, как правило, включён в цену; в «Солна 59» цены указаны с НДС.
Можно ли купить квартиру на этапе строительства в кредит?
Да; требования БНБ — в гиде «Кредит на строящуюся квартиру».