Апартамент на морето — какво да проверите преди покупка

Преди да купите апартамент или друг имот на морето, проверете пет неща: кой е собственикът и вписан ли е документът му, има ли вписани тежести, има ли схема от кадастъра, въведена ли е сградата в експлоатация и как се управляват общите ѝ части. Голяма част от това можете да проверите и сами в публичните регистри — справка в Имотния регистър може да получи всеки (чл. 93 ЗКИР), а продавачът ви показва документите за имота.

Кой е собственикът и вписан ли е документът му?

Собствеността се прехвърля с нотариален акт. Преди да го издаде, нотариусът проверява дали продавачът е собственик на имота и дали са налице особените изисквания за сделката; ако документът за собственост на продавача не е вписан, нотариалният акт не се издава, докато той не бъде вписан (чл. 586 ГПК). Можете да проверите и сами: всеки може да получи справка, препис или удостоверение за вписванията по партидата на конкретен имот (чл. 92 и 93 ЗКИР). Имотният регистър се поддържа от Агенцията по вписванията, а справките и удостоверенията издава службата по вписванията към районния съд (чл. 58б ЗКИР).

Как да проверите има ли тежести върху имота?

Поискайте удостоверение за тежести. По данни на Агенцията по вписванията удостоверението за имот отразява „всички вписвания, отбелязвания и заличавания за тежести и права“ към момента на изготвянето му — или удостоверява, че такива няма; периодът се избира от заявителя. Подава се писмена молба в службата по вписванията с копие от акта за собственост, актуална схема или скица и документ за платена държавна такса. Предварителна справка можете да направите и онлайн — през Единния портал за заявяване на електронни административни услуги (ЕПЗЕУ), с регистрация и електронно плащане. Удостоверенията, издадени от 19.03.2018 г., имат 12-знаков код, по който истинността им се проверява на uwt.registryagency.bg.

Защо е нужна схема от кадастъра?

В район с одобрена кадастрална карта за нотариален акт, с който се прехвърля собственост или се учредява ипотека, законът изисква схема на самостоятелния обект в сградата, издадена от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) (чл. 49б ЗКИР). Схемата се прилага и към молбата за вписване на акта (чл. 77, ал. 2 ЗКИР). Издава се като електронен документ с код за достъп и номер, по които валидността ѝ се проверява в информационната система на кадастъра (чл. 55 ЗКИР). Заявление може да се подаде и чрез общинските служби по земеделие, общинската администрация (по споразумение с АГКК) или правоспособно лице по кадастър (чл. 55б ЗКИР).

Въведена ли е сградата в експлоатация?

Строеж или част от него не може да се ползва, преди да е въведен в експлоатация (чл. 178, ал. 1 ЗУТ). Кой документ да търсите, зависи от категорията на сградата, а тя — от височината ѝ (чл. 23 и 137 ЗУТ). Жилищна сграда над 15 м по правило е трета категория и получава разрешение за ползване от ДНСК, което се публикува в Единния публичен регистър по устройство на територията. Сграда до 15 м по правило е четвърта или пета категория и получава удостоверение за въвеждане в експлоатация от органа, издал разрешението за строеж (чл. 177 ЗУТ). Повече — в документи за въвеждане в експлоатация и Акт 16.

Кой управлява сградата и има ли продавачът задължения към етажната собственост?

В обикновена етажна собственост решенията взема общото събрание на собствениците, а управителят (управителният съвет) при поискване издава на собственика документ по образец за наличието или липсата на задължения към етажната собственост (чл. 23, ал. 1, т. 12 ЗУЕС) — помолете продавача да го поиска преди сделката. В жилищен комплекс от затворен тип управлението се урежда с договор между инвеститора и собствениците, който се вписва по партидата на всеки обект и важи и за следващия купувач (чл. 2 ЗУЕС). Какво стои зад обявите „без такса поддръжка“ — в апартамент без такса поддръжка.

Апартамент студио на морето — какво купувате всъщност?

„Студио“ е пазарно название: в ЗУТ и ЗУЕС такова понятие няма, а Законът за туризма споменава студиата само в определението за апартаментен туристически комплекс. Законът познава „жилище“ — съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди (§ 5, т. 30 ДР ЗУТ). Туристическият статус също не е отделен вид собственост, а режим на ползване: например апартаментите за гости, предоставяни на туристи за нощувка, се заявяват пред кмета на общината (чл. 129а от Закона за туризма). Затова при студио гледайте документите на имота, а не названието в обявата.

Евтин апартамент на морето или „спешно продавам“ — на какво да внимавате?

Данъкът при придобиване се изчислява върху уговорената цена, а ако тя е по-ниска от данъчната оценка — върху оценката, т.е. върху по-високата от двете (чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ); данъчната оценка служи и за определяне на държавните и нотариалните такси (Приложение № 2, чл. 3 ЗМДТ). Оценката се определя от общинската администрация по местонахождението на имота в 5-дневен срок от искането, а нотариусът извършва сделката, след като установи, че данъкът е платен (чл. 50 ЗМДТ). Изгодната цена е добра новина и в същото време повод да проверите документите още по-внимателно — същите проверки, само без бързане. Ако разглеждате апартамент в „Солна 59“, попитайте ни за документите по тези точки.

Изпратете запитване — ще ви изпратим плана на апартамента, актуалната цена и схемата на плащане →