Квартира у моря в Болгарии — что проверить перед покупкой

Перед покупкой квартиры у моря в Болгарии проверьте пять вещей: кто собственник и зарегистрирован ли его документ, нет ли обременений, есть ли кадастровая схема квартиры, введён ли дом в эксплуатацию и как управляются общие части. Многое из этого можно проверить и самостоятельно в публичных реестрах: справку в Имущественном реестре (Имотен регистър) может получить любой человек (ст. 93 ЗКИР), а продавец показывает документы на квартиру.

Кто собственник и зарегистрирован ли его документ?

Право собственности переходит по нотариальному акту. Перед его выдачей нотариус проверяет, является ли продавец собственником и соблюдены ли особые требования к сделке; если документ о собственности продавца не внесён в реестр, акт не выдаётся, пока документ не будет зарегистрирован (ст. 586 Гражданского процессуального кодекса). Проверить можно и самостоятельно: любой вправе получить справку, копию или удостоверение о записях по партиде конкретного объекта (ст. 92 и 93 Закона о кадастре и имущественном реестре, ЗКИР). Реестр ведёт Агентство по регистрации (Агенция по вписванията), справки и удостоверения выдаёт служба регистрации при районном суде (ст. 58б ЗКИР).

Как проверить, нет ли обременений?

Закажите удостоверение об обременениях (удостоверение за тежести). По данным Агентства по регистрации, удостоверение по объекту отражает «все записи, отметки и погашения обременений и прав» на дату выдачи — или подтверждает, что их нет; период выбирает заявитель. Подаётся письменное заявление в службу регистрации с копией акта о собственности, актуальной схемой или скицей и документом об оплате госпошлины. Предварительную справку можно сделать и онлайн — через Единый портал электронных услуг агентства (ЕПЗЕУ), с регистрацией и электронной оплатой. У удостоверений, выданных с 19.03.2018, есть код из 12 знаков: подлинность проверяется на uwt.registryagency.bg.

Зачем нужна кадастровая схема?

Там, где утверждена кадастровая карта, для нотариального акта о переходе собственности или об ипотеке закон требует схему самостоятельного объекта в здании, выданную Агентством геодезии, картографии и кадастра (АГКК) (ст. 49б ЗКИР). Схему прилагают и к заявлению о регистрации акта (ст. 77, ч. 2 ЗКИР). Она выдаётся электронным документом с кодом доступа и номером, по которым её действительность проверяется в информационной системе кадастра (ст. 55 ЗКИР). Подать заявление можно и через муниципальные службы земледелия, администрацию общины (по соглашению с АГКК) или лицензированного специалиста по кадастру (ст. 55б ЗКИР).

Введён ли дом в эксплуатацию?

Пользоваться зданием или его частью до ввода в эксплуатацию нельзя (ст. 178, ч. 1 Закона об обустройстве территории, ЗУТ). Какой документ искать, зависит от категории здания, а она — от высоты (ст. 23 и 137 ЗУТ). Жилой дом выше 15 м, как правило, относится к третьей категории и получает разрешение на эксплуатацию (разрешение за ползване) от ДНСК; оно публикуется в Едином публичном реестре по обустройству территории. Дом до 15 м, как правило, — четвёртой или пятой категории, ему выдаёт удостоверение о вводе в эксплуатацию орган, выдавший разрешение на строительство (ст. 177 ЗУТ). Подробнее — в гиде документы о вводе в эксплуатацию и Акт 16.

Кто управляет домом и нет ли у продавца долгов перед этажной собственностью?

В обычной этажной собственности (етажна собственост) решения принимает общее собрание собственников, а управляющий (управител) по запросу собственника выдаёт документ установленного образца о наличии или отсутствии долгов перед этажной собственностью (ст. 23, ч. 1, п. 12 ЗУЕС) — попросите продавца запросить его до сделки. В закрытом комплексе (затворен комплекс) управление регулирует договор между инвестором и собственниками; его регистрируют по партиде каждой квартиры, и он обязателен и для следующего покупателя (ст. 2 ЗУЕС). Что стоит за объявлениями «без таксы за обслуживание» — в гиде что значит «без таксы за обслуживание».

Студия у моря — что вы покупаете на самом деле?

«Студия» (студио) — рыночное название: в ЗУТ и ЗУЕС такого понятия нет, а Закон о туризме упоминает студии только в определении апартаментного туристического комплекса. Закон знает «жилище» — совокупность помещений, крытых и/или открытых пространств, объединённых функционально и пространственно в одно целое для жилищных нужд (§ 5, п. 30 ДП ЗУТ). Туристический статус — тоже не отдельный вид собственности, а режим использования: например, гостевые апартаменты, которые сдают туристам для ночлега, регистрируют у мэра общины (ст. 129а Закона о туризме). Поэтому при покупке студии смотрите на документы, а не на название в объявлении.

Дешёвая квартира у моря или «срочно продаю» — на что обратить внимание?

Налог на приобретение считают от цены в договоре, а если она ниже налоговой оценки (данъчна оценка) — от оценки, то есть от большей из двух сумм (ст. 46, ч. 2, п. 1 Закона о местных налогах и сборах, ЗМДТ); налоговая оценка служит и для определения государственных пошлин и нотариальных сборов (Приложение № 2, ст. 3 ЗМДТ). Оценку определяет администрация общины по месту нахождения объекта в течение 5 дней после запроса, а нотариус проводит сделку, только убедившись, что налог уплачен (ст. 50 ЗМДТ). Выгодная цена — хорошая новость и одновременно повод проверить документы особенно внимательно: те же проверки, только без спешки. Если присматриваетесь к квартире в «Солна 59», спросите нас о документах по этим пунктам.

Отправьте запрос — пришлём планировку квартиры, актуальную цену и схему оплаты →